Имотният пазар в Еврозоната и влиянието на България (2025-2026 г.)

Статии

Към края на 2025 г. и началото на 2026 г., пазарът на недвижими имоти в Еврозоната се намира във фаза на пренастройка, доминирана от решенията на Европейската централна банка (ЕЦБ) относно лихвените проценти и очакваното разширяване на валутния съюз. България, в навечерието на присъединяването си към Еврозоната на 1 януари 2026 г., е под светлините на прожекторите заради високата си динамика и прогнозите за ценови скокове.

Еврозоната като цяло: Стабилизация под натиск

След период на рязко поскъпване, последван от известно охлаждане в резултат на повишаването на основните лихвени проценти, имотният пазар в по-голямата част от Еврозоната (Западна и Южна Европа) показва следните тенденции:

Лихвени проценти и кредитиране: Основният фактор е паричната политика на ЕЦБ. Високите лихвени проценти по ипотечните кредити (които в много страни се движат около 3.5% – 4.5% към 2025 г.) продължават да ограничават достъпа до кредитиране, което води до спад в обема на сделките в големите икономики като Германия и Франция.
Цени на жилищата: Ценовият ръст в повечето държави се забавя значително, а в някои региони се наблюдава лека корекция или стагнация. Това е естествена реакция на намаленото търсене от купувачи, разчитащи на финансиране.
Търсене на енергийна ефективност: Има подчертано засилено търсене на "зелени" и енергийно ефективни сгради, тъй като високите цени на енергията стимулират инвестиции в ново, по-устойчиво строителство.

България в навечерието на Еврозоната: Голям скок (2025-2026 г.)

Българският имотен пазар е сред най-динамичните в ЕС и се очаква да преживее специфичен цикъл, свързан с влизането си в Еврозоната:

Пикови ценови очаквания през 2025 г.

Прогнозите сочат, че 2025 г. е пикова по темп на ценово увеличение в България. Експерти очакват рязко повишение на цените, достигащо 15% до 18% средногодишно, преди официалното въвеждане на еврото. Основни фактори за това са:

Инвеститорски интерес: Привличане на допълнителен чуждестранен и вътрешен капитал в очакване на по-голяма стабилност и институционална сигурност.
Премахване на валутния риск: Влизането в Еврозоната премахва и минималния остатъчен валутен риск, което прави българския пазар по-привлекателен за европейските инвестиционни фондове.

Промяна в динамиката през 2026 г.

След 1 януари 2026 г., пазарът се очаква да навлезе във фаза на стабилизация и умерен ръст:

Умерено поскъпване: Очаква се годишният темп на ръст да се забави до 6% – 10% годишно, което е по-устойчиво и сходно с темповете на другите страни в Еврозоната.
Лихвите по кредитите: Лихвената политика на българските банки ще бъде пряко обвързана с решенията на ЕЦБ. Това означава, че докато ЕЦБ поддържа високи лихви, лихвите по новоотпуснатите ипотечни кредити също ще останат високи (над 3.5% – 4.0%), което ще ограничи търсенето, зависещо от кредитиране.
Спад в сделките: Възможно е през първите 6 до 12 месеца на 2026 г. да се наблюдава временно забавяне на броя на сделките, тъй като част от спекулативния капитал се оттегля, а купувачите се адаптират към новите лихвени нива.

Ключови фактори за бъдещето (2026 г.)

Политика на ЕЦБ: Бъдещето на имотния пазар в цялата Еврозона, включително България, зависи най-вече от това кога и колко бързо ЕЦБ ще започне да намалява основните лихвени проценти. Понижението ще направи кредитите по-достъпни и ще даде нов тласък на търсенето.

Дисбаланс в доходите: В дългосрочен план, България е изправена пред риска цените на имотите да достигнат нива, които изпреварват доходите на по-голямата част от населението (подобно на Прага или Виена), което ще превърне жилищното кредитиране в достъпно само за хора с висок собствен капитал.

Имотният пазар в Еврозоната навлиза в период, в който фундаменталните икономически фактори (доходи, лихви, БВП) ще имат по-голямо значение от спекулативните очаквания.